双双盯上万科,恒大比宝能更清楚自己想要什么

【i时代网编者按】恒大的执行力一贯很强,包括杀入万科在内。近期恒大在资本市场的动作频频,也延续了干脆利落的风格。恒大和万科的契合度,是远远高于宝能的,而宝能地产无论是销售额、还是系统运营能力,与万科、恒大相比,均远远逊色几个层次。


万科事件又添一颗炸雷。恒大4日发布公告,公司已经耗资91.1亿元拿下了4.68%的万科A股股权。万科事件的僵持不下,已经令围观者有些昏昏欲睡了,但恒大的杀入还是很提神的。毕竟,作为一家善于造势的企业,恒大本身就很容易成为新闻点。

恒大的执行力一贯很强,包括杀入万科在内,近期恒大在资本市场的动作频频,也延续了干脆利落的风格。5月6日,恒大转让了5.7亿股以上的盛京银行H股,套现69.26亿港元;与此同时,A股的“恒大概念股”则多了起来,2016年以来,恒大已经成为嘉凯城的控股股东,廊坊发展的第二大股东,万科A的第四大股东,恒大在今年之前介入的A股上市公司还有腾达建设、粤宏远a等多家。

就万科而言,大手笔举牌万科背后,是恒大巨大的投资需求。上述的资本动作显示,恒大似乎有一套战略,有意将阵地从港股腾挪到A股。这里可能涉及两方面的考虑,首先是投资的考虑,截至2015年12月31日,恒大持有的现金总额为1640亿元,加上5月在盛京银行的巨额套现,恒大必然需要找到好的投资标的;二是借壳的考虑,恒大大举进入的A股上市公司以地产股居多,恒大地产在港股的估值太低,有理由回归A股,此外,鉴于恒大的多元化,地产之外的多个业务板块未来也必然有上市需求。显然,对于恒大举牌万科,我们更多的是要考虑前者,即恒大首先看中的是万科本身的投资价值。

目前,恒大的地产业务正值得意之时,投资万科并不违背常理。恒大在中国民营住宅地产中的位次仅次于万科。刚刚过去的7月份,恒大的单月销售创下了430.1亿元的销售记录,与万科6月份的销售额相当。而7月万科的业绩则出现大幅滑坡,销售金额274.4亿元,环比陡降35.3%。可以肯定的是,无论是在主营业务规模、运营实力还是企业量级上,恒大和万科的契合度,是远远高于宝能的。而宝能地产无论是销售额、还是系统运营能力,与万科、恒大相比,均远远逊色几个层次,宝能想吃掉万科,可不就是蛇吞象。

万科丰富的、高增值空间的土地储备,应该是恒大最为所看中的。数据显示,恒大2015年合约销售均价为0.79万元/平方米,同期万科的销售均价为1.17万元/每平方米,比恒大高出39%,除了运营能力,这在相当程度上也反映了万科对于发达城市圈的聚焦策略。2015年,万科拿地主要就是在一二线城市,而且全年万科新增项目的全口径建筑面积为2201万平米,全口径地价款1090亿元,这意味着万科项目的楼板价均价仅为不到5000元/平方米,考虑到一二线城市的土地还会持续增值,这部分土地储备的增值变现空间还是非常诱人的。同期恒大新增项目82个,新增土地面积3484.7万平方米,新增项目中一二线城市以外的占比高达38%,虽然2013年以来恒大逐渐回归一二线城市,但这个比例仍然不小。对于恒大来说,举牌万科,就等于坐拥优质的土地储备。

当然,万科出色的资产质量还体现在各个方面。不同于恒大的激进,万科坚持稳健的经营发展和审慎的财务管理,这使得万科的资产质量极好。截至2015年年报的报告期末,万科持有货币资金531.8亿元,账面现金异常丰厚,同时,有息负债为794.9亿元,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)仅为19.30%。再看热衷于高杠杆运作的恒大,其现金流充沛,负债率也惊人,2015年财务状况出现明显恶化,净负债率高达93.5%。

总的来说,无论是恒大还是宝能,盯上万科都绝非偶然。之所以如此,原因还是万科的股价被管理层长期压制,给了逐利资本介入的机会。万科是一席盛宴,而对于恒大和宝能这两个闯入者来说,由于恒大与万科业务关联更为紧密,因此也更清楚想要从万科得到什么。【责任编辑/王俊杰】

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